遺産分割審判における不動産の分割方法

遺産分割調停では、相続人が話し合いによって遺産の分け方を協議します。

しかし、調停が成立しない場合いは、遺産分割審判へと移行することとなり、この場においてもなお、当事者間の合意ができない場合には、家庭裁判所が適切と考えられる方法を決定します。

このとき、遺産に不動産が含まれている場合、不動産を分割する方法として、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割の４つの方法があります。

そして、この４つの方法は、

「まずは①現物分割が可能か検討し、それが困難であれば②代償分割を検討する。

　それも困難であれば③換価分割を検討し、それでも解決できなければ④共有分割とする。」というように、この順番で検討されることになっています。

遺産である不動産そのものを分け、各相続人が単独で所有権を取得する方法です。

複数の不動産を各相続人が（自宅土地建物は被相続人の妻Ｘ、土地αは長男Ｙ、土地βは長女Ｚというように）それぞれ取得することもあれば、１つの不動産を複数に分割して各相続人が取得することもあります。

遺産分割が現に存在している遺産を分ける手続である以上、現物分割が原則的な分割方法です。

したがって、遺産分割の調停においても、審判においても、まずは現物分割によって解決することができるかを検討しなければなりません。

現物分割を検討した際に、複数の相続人が同じ不動産の取得を希望するために、現物分割の希望が対立する場合があります。

また、１つの建物を現物分割することは事実上困難ですし、土地についても面積が小さくなる、間口が狭くなる、借地人がいるなどの理由で現物分割が適当でない場合もあります。

このような場合には、ある相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して現金（代償金）を支払うという代償分割が検討されることになります。

この場合には、相当な代償金の算定と、支払い能力の有無が焦点となります。

不動産を取得する相続人がいない場合や、代償金の支払い能力がある相続人がいない場合には、代償分割を採用することができません。

このような場合、相続人は、「不動産はいらないので、売ってお金にして、それを分けてほしい。」と希望することが多いです。これが換価分割です。

換価分割をすることについて合意ができれば、相続人が協議の上で第三者に売却し（強制的な競売ではないという意味で「任意売却」と言います。）、その代金を法定相続分に応じて分配します。

換価分割が適当な状況であるのに、任意売却に同意しない相続人がいる場合には，家庭裁判所が審判で競売を命じることになります。

不動産の買い手が現れる見込みが非常に低いなどの理由で，換価分割が適当でない場合があります。

①現物分割→②代償分割→③換価分割の順番で検討していますから，３つの方法のいずれも困難ということです。そうすると，共有分割にするほかありません。

共有分割とは、各相続人が相続分に応じて不動産を共有する方法です。

この共有状態を解消するには、交渉・共有物分割調停・共有物分割の訴えのいずれかによって解決を図る必要があります。

（共有物分割については、「共有物分割に関する説明」をご参照ください。）